Lapszemle - ingatlanpiaci hírek röviden

Június 6-12.

Döbbenetes áremelkedés a piacon. Történelmi csúcson a globális lakásárak. Csak hiszed, hogy vettél egy új lakást. Kamatemelés a babaváró hitelnél. Lakástámogatásokban gazdag lesz 2023.

Csak kapkodjuk a fejünket, olyan döbbenetes az újabb áremelkedés a lakáspiacon

Néhány hónapja még 1,2 millió forint volt a kínálati négyzetméterár a budapesti új lakások piacán, az árak tovább nőttek, azonban már a korábbinál kisebb mértékben, így jelenleg 1,27 millió forintért lehet egy négyzetmétert megvásárolni - derül ki az Eltinga Budapesti Lakáspiaci Riportjának legújabb felméréséből. Az átlagos árszintekben is folytatódott az emelkedés, egy új építésű lakás átlagos ára ma már több mint 92 millió forint a fővárosban. Fél évvel korábban ez még csak 76 millió forint volt. Mindeközben az elérhető szabad lakások száma hatéves mélypontra süllyedt, írta meg a Portfolio.hu.

Az átlagos árak emelkedése tovább folytatódott, de az előző negyedévi rekordhoz képest csökkenő ütemben. Idén májusban Budapesten az átlagos kínálati ár 1,27 millió forint volt négyzetméterenként, ami 5,9%-kal magasabb, mint a márciusi érték.

Az előző negyedévhez hasonlóan most is gyorsabban nőttek az árak Budán, mint a város többi részén, a 10 százalékos emelkedés hatására már meghaladta az 1,5 millió forint/négyzetmétert az átlagos ár. Az árszintekben 10 százalékos emelkedés volt mérhető 3 hónap alatt a fővárosban, aminek hatására egy új építésű lakás átlagos ára már meghaladja a 92 millió forintot. Az átlagos árszintek 36, a négyzetméterárak 29%-kal nőttek egy év alatt Budapesten.

A szabad lakások számának csökkenése tovább folytatódott, jelenleg mintegy 4300 új építésű lakást kínálnak eladásra a fővárosban. A kínálat legutoljára 2016-ban volt ilyen alacsony.

A teljes cikk itt olvasható.

Történelmi csúcson vannak a globális lakásárak

A lakásárak elmúlt években tapasztalt horrorisztikus emelkedése nem csak Magyarországon volt megfigyelhető, hanem szerte a világ fejlett országaiban. Noha az áremelkedés a 2008-as válságot követően a 2010-es évek elején máshol is elindult, az elmúlt két évben ez újabb sebességbe kapcsolt. A fejlett világban soha ilyen tempóban nem emelkedtek még a lakásárak, azonban mindez most a végéhez közeledhet - írja a Financial Times cikke alapján a Portfolio.hu.

Az olcsó pénz kora véget ért - a világ jegybankjai sorra emelik a kamatokat. A világszerte emelkedő kamatok a lakáspiacra is nagy hatással lehetnek, hiszen könnyen lehet, hogy az egyre dráguló finanszírozási környezet "végre" lelassíthatja az elmúlt két év őrületes lakásáremelkedési ütemét.

A kirobbanó áremelkedés okaival már többször is foglalkoztunk, de röviden annyi történt, hogy a pandémia beálltával a központi bankok további kamatcsökkentéssel harcoltak a gazdasági lassulás ellen. Mindeközben viszont az a réteg, mely egyáltalán meg tud magának engedni egy lakásvásárlást, nem tapasztalt jövedelemcsökkenést - sőt, még többet is tudott félretenni. Az alacsony kamatkörnyezet és az erős fogyasztói oldal hatalmas túlkeresletet eredményezett a világ lakáspiacain, amit a kínálat nem is tud/tudott rendesen lekövetni (a kínálat is történelmi mélyponton van a legtöbb helyen).

A folyamatok azonban fordulóban vannak, ahogy a történelmien magas inflációs nyomásra a jegybankok sorra kamatemeléssel reagálnak, ami bizony a lakáshitelek kamataiban is megmutatkozik.

A világ 20 nagyobb, fejlettebb gazdaságában mind lassulni fog a lakásárak növekedése a következő két évben.

Egy 2008-as összeomlástól mindazonáltal nem kell tartani, mely 5 évre tette csökkenő pályára a lakásárakat az OECD országokban. Mint ahogy azt már többször is megírtuk például az amerikai lakáspiaccal foglalkozó cikkeinkben is, több tényező is véd jelenleg ez ellen. Egyfelől a lakosság hitelpozíciója ma sokkal kedvezőbb, mint a 2008-as válság során, amikor a legtöbb fejlett országban a lakáshitelek nagy része változó kamatozású volt, míg ma a legtöbb lakáshitel fix kamatozású. Emelett - mint azt korábban említettük - a lakáskínálat is történelmi mélyponton van és közel sem fenyegeti a piacot az a túlkínálat, ami 2008-ban jelentkezett.

Összességében tehát a lakásárak brutális emelkedésének a jegybanki kamatemelések és az infláció is véget vethetnek, csökkenésre csak kevés országban lehet számítani, totális összeomlásra pedig igazán sehol.

A teljes cikk itt található.

Bajban a magyar lakásvásárlók? - Csak hiszed, hogy vettél egy lakást

Az építőipar, azon belül a lakóingatlan fejlesztés is azon szektorok közé tartozik, melyet jelentős általános bizonytalanság kezdett övezni idén. Ennek a kockázatait számos ingatlanfejlesztő úgy hárítja át a vevőkre, hogy azok ennek egyáltalán nincsenek tudatában, az aláírt szerződés pedig napjainkban sok esetben egyáltalán nem garantálja, hogy az adott áron és határidőben valóban övék lesz a lakás, írja a Portfolio.hu.

Az építőanyagok, az üzemanyag és az energia elszálló árai az építőipart is meglepték és megviselték. A gyorsan forgó termékeket értékesítő iparágakkal ellentétben ilyen helyzetben különösen nagy problémával néz szembe az építőipar a szektorra jellemző hosszútávú projektek miatt: míg egy étterem gyakorlatilag azonnal érvényesíteni tudja az élelmiszerek megemelkedett árait saját áraiban, az ingatlanfejlesztők akár 1-2 évvel azelőtt értékesítik a lakásokat, hogy megvásárolnák az azok felépítéséhez szükséges egyes építőanyagokat. Amíg korábban viszonylag egyszerűen és nagy biztonsággal meg lehetett becsülni, hogy hogyan fog alakulni egy-egy termék ára a következő évben, addig most teljes a bizonytalanság.

"Úgy nagyon nehéz árat meghatározni egy 2 év múlva elkészülő lakásra, hogy a fejlesztőnek fogalma sincs, hogy a tégla vagy a parketta 20, 50 vagy akár 100%-kal fog-e drágulni, és ugyanez igaz az áramra vagy az üzemanyagra is. Ilyen mértékű áringadozások mellett pedig nem csak a profit tűnhet el nagyon gyorsan, de akár az egész építkezés is ellehetetlenülhet. Az üzleti kockázatvállalás természetesen a vállalkozói lét része, de egy bizonyos szint felett már inkább szerencsejátékról, mint üzletről beszélünk. A megnövekedett kockázatot pedig valahogyan kezelni kell, az egyes fejlesztők által alkalmazott megoldások azonban nem csak eltérőek, de sokszor kifejezetten veszélyesek is lehetnek a vevő számára." - mondta Kricsfalussy Tamás, a Metrodom értékesítési igazgatója.

A legtisztább eset, amikor a fejlesztő egyszerűen megemeli az árakat, bízva abban, hogy a megnövekedett vételár biztosítja azt a tartalékot, ami elég az áremelkedések és ingadozások kezelésére.

Az újépítésű lakások piacán látott, az inflációt jelentősen meghaladó, 20-25%-os idei áremelkedésnek is ez az egyik magyarázata.

Mások inkább a projektek felfüggesztése, az indítás elhalasztása mellett döntenek. Budapesten például tavasszal, mindössze 700 új lakás került piacra. Ez az elmúlt években megszokott mennyiségnek nagyjából 25-30%-a. Az ingatlanfejlesztők harmadik csoportja azonban inkább az adásvételi előszerződésekbe, a regisztrációs szerződésekbe nyúl bele, és ahogyan sejthető, nem a vevők számára kedvező módon.

Az úgynevezett regisztrációs szerződések nagy része mára szinte teljesen egyoldalúvá vált: a vevőnek milliós nagyságrendű összeget kell leraknia, és kötelezettséget vállalnia az (elő)szerződés megkötésére úgy, hogy annak alapvető feltételeivel, például az átadási határidővel sincs még tisztában. Az eladót viszont ezek a regisztrációs szerződések jellemzően semmire sem kötelezik: ha nem indítja el a projektet, megemeli az árat, vagy egyszerűen csak nem hívja fel a vevőt a szerződéskötésre, csupán a regisztrációs díjat kell visszafizetnie, sokszor azt is kamat nélkül. Egyes előszerződések esetén már a lakás ára sem tekinthető fixnek. A szerződésekben az eladók fenntartják a lehetőségét annak, hogy bizonyos feltételekkel megemelhessék menet közben is az ingatlan árát. Ezek a feltételek, illetve a lehetséges áremelés mértéke pedig általában elég lazán vannak megfogalmazva, nehéz belőlük egyértelműen kiolvasni, hogy mire is számíthat majd a vevő.

A leggyakoribbá azonban az eladói elállás feltételeinek felpuhulása vált.

Nem minden ingatlanfejlesztő hozza ilyen kiszolgáltatott helyzetbe a vevőit, de az így eljárók ügyfeleiről gyakorlatilag elmondható, hogy csak ők hiszi azt, hogy lakást vásároltak. Az ingatlan az adott áron valójában csak akkor lesz az vevőké, ha a dolgok minden szempontból jól, a vállalkozó várakozásai szerint alakulnak. A jelenlegi piaci helyzetben azonban erre inkább kevesebb, mint több az esély, és sokan fognak csalódottan rádöbbenni néhány hónap, 1-1,5 év múlva, hogy sokkal többet kell majd fizetniük a lakásukért. És ez még mindig a jobbik eset, mert előfordulhat, hogy a vevő már több részletet befizetett, akár a vételár nagyobb részét is, ezzel gyakorlatilag ő finanszírozva az építkezést, a végén pedig lakás nélkül marad egy olyan piacon, ahol esélye sem lesz, hogy a korábbi áron jusson lakáshoz.

Akik jelenleg új építésű lakás vásárlásában gondolkodnak, azoknak érdemes fokozottan megnézni, hogy milyen szerződést írnak alá, hogy pontosan mit is vállal és mit nem az eladó. A megnyugtató szavak helyett mindig a papírnak higgyünk, és igenis számoljunk azzal, hogy az eladó nem véletlenül ragaszkodik bizonyos feltételekhez, hanem azokkal, ha az érdekei úgy kívánják, élni fog. Attól, hogy a fejlesztők igyekeznek csökkenteni saját kockázataikat, a vevőknek egyáltalán nem kötelező ezeket magukra venniük. A másik lehetőség, hogy kész, vagy közel kész lakást választanak az eladók, ahol már nem kell számolni áremelkedéssel, vagy az eladói elállással.

Az eredeti cikk itt olvasható.

Babavárósok, figyelem: itt a kamatemelés! Mi várható a lakástámogatások terén?

Most lesznek csak igazán bajban a babavárósok, ha mégsem jön a gyerek. Mi várható a családtámogatások terén és maradnak-e a lakásvásárlást támogató programok?

Megközelítette a 7 százalékot a babaváró hitel június elején közzétett referenciakamata, ami több mint egy százalékpontos emelkedést jelent az előző hónaphoz képest. Így még a rendeletmódosításból fakadó alacsonyabb büntetőkamat ellenére is jelentősen nagyobb büntetésre számíthatnak a feltételeket nem teljesítő igénylők, mint a program során eddig bármikor – hívja fel a figyelmet a Bank360.hu jelentése alapján a Forbes.hu.

Soha nem látott mértékben emelkedett a babaváró hitel referenciakamata, a május elején közzétett 5,87 százalékról 6,94 százalékra. Emiatt a gyermekvállalás nem teljesülése esetén a visszafizetendő összeg is jelentősen emelkedik, annak ellenére, hogy a büntetőkamat mértékét április végétől számítva csökkentette a kormány egy százalékponttal.

A babaváró hitel ügyleti kamata a kamattámogatás időszakában 8,63 százalék, ami a júniusi igénylőkre vonatkozik a május elején közzétett referenciakamat alapján. A júliusi igénylőknek azonban már a magasabb referenciamutató alapján számított, 10,02 százalékos érték kerül be a szerződésébe. A kölcsönt ettől függetlenül kamatmentesen kezdhetik el törleszteni, és ez így is marad, ha teljesítik a támogatás feltételeit.

A babaváró támogatás egyik fő feltétele, hogy az igényléstől számított öt éven belül gyermeket kell vállalnia a házaspárnak. Ez történhet természetes úton, örökbefogadással, de az is megfelel, ha az öt év leteltével éppen állapotos a feleség és legalább a második trimeszterben van.

Ha a feltétel mégsem teljesül, akkor az első öt évben igénybe vett kamattámogatást egy összegben vissza kell fizetni. A júniusi igénylőknek ez az összeg 3,89 millió forint a Bank360.hu babaváró hitel kalkulátora szerint, a júliusi igénylőknek viszont még ennél is jelentősen magasabb összeggel kell számolniuk a több mint egy százalékpontos kamatemelés miatt. A júliusban szerződők büntetése akár a 4,5 millió forintot is meghaladhatja, ami a program indulásakor jellemző 2 millió forintos összegnek már több mint a kétszerese.

Ha a babavárás hiábavalónak bizonyul, az nemcsak azt vonja maga után, hogy az első öt évben igénybe vett kamattámogatást vissza kell fizetni, hanem azt is, hogy a futamidő hátralévő részében jelentősen megnő a törlesztőrészlet.

A teljes cikk itt található.

Lakástámogatásokban gazdag év következik

Már a parlament asztalán van a 2023-as költségvetési tervezet, amelyben a lakástámogatásokra szánt összeg jelentősen növekszik. Ez arra utal, hogy a lakáscélú kedvezmények a várakozásoknak megfelelően jövőre is elérhetők lesznek – derül ki az ingatlan.com összefoglalójából, írja a Világgazdaság.

A lakástámogatások a tervezet szerint több mint 491 milliárd forintot tesznek ki 2023-ban, ami jelentősen, közel 30 százalékkal meghaladja az idei költségvetésben szereplő 382 milliárdos összeget. A babaváró támogatás esetében az idei 91 milliárdos keret 175 milliárdra emelkedik. A családi otthonteremtési kedvezmény (csok) keretében megvásárolt lakások illetékmentessége összesen 40 milliárd forintos kedvezményt jelenthet jövőre.

„Egyelőre költségvetési tervezetről van szó, így az abban szereplő számok változhatnak. A lakáscélú kedvezményekre szánt több pénz egy része a növekvő kamatok miatt biztosan a kamattámogatásra mehet el” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette, mivel a lakástámogatási kiadások jelentős része az adásvételekhez köthető, ezért a költségvetési tervekből az is látszik, hogy a kormányzat stabil lakáspiaci forgalommal számol.

A lakáspiac keresleti oldalát az elmúlt években jelentősen élénkítették a lakáscélú támogatások és kedvezmények. A költségvetési tervek alapján nincs kizárva a támogatások további bővítése sem, de a jövőt érintő konkrét változások a következő hetekben bizonyára kiderülnek.

A teljes cikk itt tekinthető meg.