Eladjam vagy ne adjam?

Nincs olyan ember ma Magyarországon, aki fontolgatja ingatlanának eladását és nem jut eszébe egyből az, hogy vajon jó-e az időzítés.

Jó ötlet most eladni? Vajon mennek még fel az árak? Várjak az eladással még egy kicsit? Egyáltalán mennyi az a kicsi? Vannak vajon vevők a piacon?

Hétindító KV rovatomban ma ilyen és ehhez hasonló kérdéseket válaszolok meg, hogy segítsek dönteni.

Ahhoz, hogy meg tudjuk válaszolni a fenti kérdéseket, fontos ismerni az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét. Hogy pontosabb képet kapjunk az aktuális helyzetről, ismernünk kell, hogy honnan jutottunk el idáig és ezáltal meg tudjuk becsülni, hogy hova tartunk. Írásom a budapesti, azon belül is a használt ingatlanok piacára összpontosul, de természetesen vannak olyan tényezők, melyek országszerte, illetve az újépítésű ingatlanokra is igazak.

Múlt - avagy mi vezetett idáig

Az ingatlanpiacot általánosságban számtalan tényező befolyásolja, hol pozitív, hol negatív irányba. Az elmúlt időszakban több olyan helyzettel szembesültünk, melyet korábban nem látott még a világ, vagy legalábbis nagyon nagyon régen. A 2008-ban kezdődött világgazdasági válságot követően hatalmas növekedésnek indult a piac, sorra nőttek ki a földből az újabbnál újabb lakóingatlan fejlesztések, illetve duplázódtak (helyenként triplázódtak és négyszereződtek) meg a négyzetméterárak. Ez a dinamikus növekedési időszak 2020 elejéig tartott, majd nem állt meg ugyan, de érzékelhető lassulás következett, azaz már nem olyan gyors ütemben növekedtek az árak, mint korábban, de azért emelkedtek.

Először jött a Covid #maradjotthon időszaka, amiről azt hittük, hogy megingatja majd az ingatlanpiacot. Leszámítva azt a néhány hetet, amikor valóban otthon kellett maradni, a járvány nem volt negatív hatással a piacra, de megváltoztatta a keresési szempontokat. Előtérbe került a nagyobb erkély/terasz, illetve a kert/kertkapcsolat fontossága, valamint szempont lett az, hogy kialakítható legyen egy Home office munkasarok lakáson belül. A keresők egy része Budapest belvárosa, vagy egyáltalán Budapest helyett a zöldövezeti külsőbb kerületekben vagy az agglomerációs területeken kezdett el keresgélni. Ennek az lett az eredménye, hogy ezeken a területeken is jóval magasabbak lettek az árak, hiszen alapvetés, hogy minél magasabb az érdeklődés valamire, az annál drágább lesz.

Közben a rengeteg ingatlanfejlesztés miatt alig lehetett építőipari szakembert találni a felújításokhoz, ha meg volt, akkor az vagy nagyon drága volt, vagy nagyon hosszú határidővel vállalt újabb munkát. Erre jött még rá az építőanyagok drasztikus, folyamatos drágulása is.

Még ki sem lábaltunk a világjárványból, jött egy sokkal szörnyűbb esemény: Oroszország megtámadta Ukrajnát, a szomszédunkban háború kezdődött. Egy ilyen esemény, főleg ilyen közel, sosincs jó hatással az ingatlanpiacra. A rengeteg iparág, amit a háború hatásai is sújtanak, mind-mind hatással vannak az ingatlanpiacra is. Rengeteg építőipari alapanyagot importál Magyarország Ukrajnából és Oroszországból és a háború miatt ezek szállítása lelassult, majd szinte teljesen megállt. A lakáspiacot tekintve a kiadó lakások iránti kereslet hatalmasat nőtt, ennek eredményeképpen a bérleti díjak növekedésnek indultak.

Itt volt még az országgyűlési választás és a kampány időszaka. Ez is hozott egyfajta bizonytalanságot, ugyanis a kiszámíthatatlanság sosem szül jót egy piacon. Számos eladó kezdett el kivárni, hogy majd a választási eredményektől függően adja el vagy nem adja el lakását. Egyre kevesebb eladó lakás jelent meg a piacon, de a kereslet még mindig magas volt.

Ne feledkezzünk meg persze a gyors ütemben növekvő inflációról sem, aminek a hatását a zsebünk nap mint nap érzi és ki tudja, hol áll meg a drágulási folyamat. Ez begyűrűzött mindenhová, de az ingatlanpiacot tekintve természetesen a hitelkamatokat kell elsősorban megemlíteni, melyek szemlátomást növekednek, már nem olyan olcsó a lakáshitel, mint korábban volt, de a java még hátravan. Megjelent viszont az úgynevezett zöldhitel, mely kizárólag újépítésű ingatlanok vásárlásakor igényelhető és azért jött létre, hogy támogassa a lakásállomány korszerűbbé tételét és javítsa az energiahatékonyságot. Igaz, ez kifejezetten kedvező kamatozású, de szigorú feltételekhez is van kötve.

Az állami támogatások nagycsaládosoknak lakásvásárlásra (CSOK) és a jövőben gyermeket vállalóknak (Babaváró) évek óta jelen vannak és kifejezetten pozitív hatással voltak a piaci mozgásokra, de ugyanakkor elmondható az is, hogy árfelhajtó hatással is bírtak. Megnövekedett a fizetőképes vevők száma, ezáltal az ingatlanpiac még jobban felpörgött.

A hitelmoratóriumot se feledjük ki a sorból, mely számos rövidtávú bérbeadásra szánt ingatlanra felvett tulajdonosnak is megnyugvást okozhatott a járvány időszakában. Ezeket a lakásokat így nem kellett kényszerértékesíteni amiatt, hogy nem termelték ki a törlesztőrészleteket. A rövidtáv helyett maradt a hosszútávú bérbeadás, melyet a tulajdonosok javarésze meg is lépett.

A hitelkamatok fixálása 2021 októberi szinten újabb időt nyert a változó kamatozású hitelekkel rendelkezőknek.

Jelen - avagy amit most tapasztalunk

Szerencsére úgy tűnik, hogy a járvány időszakát szépen lassan magunk mögött hagyjuk, a választásokon is túl vagyunk, de a háború és az infláció sajnos még mindig jelen van és persze nem tudjuk, hogy ez meddig marad így. Az árak minden szektorban folyamatosan emelkednek, de különösen igaz ez az építőiparra, úgy a munkaerő, mint az anyagköltségek tekintetében. Ez az új ingatlanok építésének és a használt ingatlanok felújításának árát befolyásolja óriási mértékben. Az építőipari anyaghiány egy általános jelenség ma, ezért kétszer meg kell gondolni, hogy milyen felújításba kezdünk. Azzal viszont számolni kell a felújításokkal kapcsolatban, hogy minél többet várunk, várhatóan annál drágább lesz minden.

Az eladó lakások piacán jelenleg sokkal több a kereső ügyfél, mint a lakás, ráadásul a jó lakásokat gyorsan elkapkodják, van hogy akár irányár feletti áron. Nem egyszerű most a vevők dolga, az már biztos. Még mindig van, aki hitelből vásárol, az emberek belátják, hogy a növekvő tendenciát mutató hitelkamatok később csak drágább hiteleket eredményeznek, így érzékelhető egyfajta hajrá a hitelből vásárló vevők részéről. Természetesen, akinek nem sürgős a vásárlás, az kivár.

A CSOK és a Babaváró idén még biztosan velünk lesz, így azok akik ezen támogatásokkal élni szeretnének, most vásárlási "kényszerben" vannak. Természetesen a Babaváró szabad felhasználású, időben nem korlátozott, így nem kellene feltétlenül most vásárolnia annak, aki igényli és megkapja, de a tendencia nem ezt mutatja. Az ingatlanárak, ha nem is olyan gyors ütemben, de azért növekednek, az infláció is nő, így a rendelkezésre álló pénz egyre csak veszíti az értékét, szóval el kellene költeni azt mielőbb.

A befektetőknek is egyre nagyobb a vásárlási kedve, az ingatlan stabil hosszútávú befektetésnek számít. A Covid időszaka alatt ugyan volt egy kis megtorpanás a bérleti díjakat tekintve, de összességében nézve jó hozamokat lehetett ezen időszak alatt is produkálni. A turizmus visszatérésével a rövidtávú bérbeadás is újra felélénkül, ugyanakkor az ukrán emberek egy része is az Airbnb lakásokban találnak menedékre.

A saját lakhatási céllal keresők (azaz nem befektetők) körében érezhető a járvány hatása olyan értelemben, hogy a keresési szempontjaik között egyértelműen fellelhető a Home office-ban végzett munka lehetőségének figyelembevétele. Az erkély/terasz vagy kertkapcsolat még mindig erős szempont. Változni látszik a négyzetméter kontra elrendezés megítélésének szempontrendszere is. Nagyon régóta javaslom azon érdeklődőimnek, akik minimum méretet (négyzetmétert) határoznak meg egy lakás keresésekor, hogy inkább az elrendezést vizsgálják és végre eljött ennek az időszaka is. Sokszor ugyanis egy nagyobb lakás rossz elrendezéssel határozottan kellemetlenebb térérzetet nyújt, mint a kisebb méretű, de kiváló elrendezésű ingatlan.

Jövő - avagy mi várható a piacon

Bármilyen elemzés is jelent meg az utóbbi időben az ingatlanpiac vonatkozásában, a képlet nagyjából ugyanaz minden esetben. Ugyan az infláció rohamosan nő, a háború is beláthatatlan ideig tart majd, de bárhogy is legyen, a piac visszarendeződése hosszú időt vesz majd igénybe.

Az ingatlanok árainak rohamos csökkenése nem várható, inkább egyfajta stagnálás vagy minimális emelkedés lesz jellemző. Azt persze érdemes szem előtt tartani, hogy laikusként nem láthatja a kedves Érdeklődő, hogy egy adott ingatlan valójában mennyiért kelt el, azaz milyen "árengedménnyel" cserélt gazdát. Ebben érdemes lehet meghallgatni egy szakértő véleményét, hogy a pontos és reális árakat láthassák.

A másik fontos tényező, hogy jelen állás szerint június végéig tart a kamatstop- ez a változó kamatozású hitelek kamatának rögzítése 2021 október végi szinten, azaz jóval alacsonyabb szinten, mint ahol jelenleg a kamatszintek állnak. Jelenleg kb félmillió változó kamatozású hitellel rendelkező háztartás van Magyarországon, így ők mind komoly többletkiadással kerülnek szembe, ha július 1-től magasabb kamatokkal számított törlesztőrészleteket kell fizetniük.

A hitelmoratórium is június végéig tart a kamatstoppal párhuzamosan.

Ugyan korábban a kormány igyekezett segítséget nyújtani a potenciálisan nehéz helyzetbe kerülő adósoknak, de jelenleg nem tudjuk, hogy lesz-e hosszabbítás vagy sem. Ha nem lesz, akkor sok-sok ember kerülhet bajba a hitele miatt, ami egyértelműen kényszerértékesítésekhez vezethet, hogy a tehertől mielőbb megszabadulhassanak.

Összegzés - szóval mikor is adjam el?

Be kell látni, hogy bármi is történik körülöttünk, lakni mindig kell valahol. Ha menni kell, akkor menni kell, jelen állás szerint pedig később sem lesz jobb, mint most. Jelenleg talán annyival jobb a helyzete az eladóknak, hogy még mindig hatalmas a kereslet, de a kínálat szűk, így igen jó árakat lehet megcsípni egy-egy lakásért.

Ha a 2008-as gazdasági válságot követő piaci visszarendeződéseket (vagy ha úgy jobban tetszik: átrendeződéseket) vesszük alapul, akkor szerény becslések szerint is évek, mire minden a helyére kerül újra. Figyelembe kell venni azt is, hogy egyáltalán nem várható akkora árrobbanás, mint ami a gazdasági válságot követően jellemző volt a piacra. Mindezeket szem előtt tartva, nem igazán van mire várni. Ha a kisebb lakást nagyobbra szeretné cserélni, akkor a saját, kisebb lakásának az ára várhatóan valamennyit növekszik idővel, de sajnos ugyanez elmondható a megvásárolandó nagyobb lakás árával kapcsolatban is. Átgondolandó az is, hogy amennyiben a nagyobb lakásra cseréléshez netán hitelre van szükség, akkor azt egyértelműen most kell meglépni a korábban már említett hitelkamat emelkedések miatt.

Az építőipari áremelkedéseket nem győzöm hangsúlyozni, amik a felújítandó lakások piacát nagyban befolyásolják. Az egyszerű matek szerint egy felújítandó lakás értékéhez hozzáadjuk a felújítás költségét, ebből lesz a felújított lakás értéke. Persze nem a Swarovski berakásos csempével kell számolni, hanem egy ésszerű, normális felújítás árával. Természetesen az immáron felújított lakásunk ára a hasonló kategóriájú, jelenleg a piacon lévő lakások árát számottevően nem haladhatja meg, hogy versenyképes lehessen, azaz el tudjuk adni. Ez azt jelenti, hogy minél tovább vár a felújítandó lakás értékesítésével, annál kevesebbet lehet majd érte kapni, ugyanis az építőipari árak gyorsabb ütemben emelkednek, mint a lakások árai. Mindamellett, a vásárlói kedvet sem javítja az, hogy a csapból is az folyik, hogy nincs szakember és minden drága. Itt a javaslat az, hogy most kell eladni, nem érdemes vele várni.

Hitelmoratóriumban lévő, vagy kamatstop alatt lévő lakáshitellel rendelkezők esetében a képlet nem ilyen egyszerű, ugyanis pengeélen táncolhatnak. Egy biztos, a kényszerértékesítést mindenképpen célszerű elkerülni, ugyanis az egy akkora nyomást helyez az eladóra, aminek egy lényegesen alacsonyabb eladási ár lehet az eredménye. Ezt elkerülendő, érdemes első körben inkább hitelkiváltásban gondolkodni. A hitelpiacon egész jó lehetőségek vannak még mindig (ahhoz képest persze, hogy mi várható a jövőben) és az ingatlana is biztonságban lesz. Ha valamilyen okból a kiváltás nem lehetséges, akkor érdemes most gondolkodni az eladáson, hogy a kényszer érzése ne legyen olyan nagy teher később.

Bízom benne, hogy sikerült segítenem a döntésben. Ha további segítségre van szüksége, vagy kérdése van, keressen meg a Kapcsolatfelvétel gombra kattintva.

Amennyiben szakértői segítségre van szüksége ingatlana értékesítéséhez, állok rendelkezésére.

Ha tetszett, amit olvasott, kérem, ossza meg cikkemet ismerőseivel is.