Lapszemle - Ingatlanpiaci hírek röviden

Június 13-19.

Meghosszabbított árstopok és moratórium. Indulnak a kilakoltatások. Biztonságosabb befektetés a panel, mint az újépítésű. A gyermekeseknek alig csökkent a vásárlási kedvük. Hol és mennyivel emelkedtek az árak egy év alatt?

Meghosszabbította a kormány az árstopokat és a hitelmoratóriumot

A kormány döntése alapján:

- az élelmiszerár-stopot 2022. október 1-ig (ez eredetileg július 1-ig szólt),

- a benzinár-stopot 2022. október 1-ig meghosszabbítja (ez is eredetileg július 1-ig szólt),

- a hitelmoratóriumot és a kamatstopot 2022. december 31-ig (a kamatstop június 30-ig szólt).

A jelek szerint tehát a kormány a benzinár-stop és az élelmiszerárstop árszabályozó intézkedéseket további három hónapig tartja fent, a kamatstop és a hitelmoratórium hatályát pedig fél évvel hosszabbította meg, írta meg a Portfolio.hu.

A kamatstop meghosszabbítása az egyre magasabbá váló és várhatóan tartósan magas kamatokkal függ össze, ami újabb terhet ró a bankszektorra, egyben azt üzeni: aki előrelátóan, fix kamaton vett fel hitelt (drágábban), az megint csak rosszabbul jár, mint aki változó kamaton, olcsóbban, hiszen a kormány meggátolja a törlesztők emelkedését. A kamatstop 330 ezer jelzáloghiteles háztartást védett az első félévben. Kivezetésével átlagosan ötödével ugrottak volna meg a törlesztőrészletek, sőt, e tekintetben a kilátások az egyre emelkedő kamatpálya miatt inkább romlanak. Bonyolítja a helyzetet, hogy időközben a fix kamatozású hiteleket is fenyegeti a kamatkockázat: 133 ezer ilyen adósnak is kamatperiódust vált a hitele valamikor 2021 és 2023 közepe között. A változó kamatozású jelzáloghitelek kamatát és törlesztőrészletét a második félévben is a 2021. október 27-ei BUBOR-hoz kell igazítaniuk a bankoknak.

Ami a hitelmoratórium meghosszabbítását illeti, ennek banki terhe jóval kisebb a kamatstopénál. Jelenleg a lakossági hitelek mintegy 5%-a és a vállalati hitelek mintegy 2%-a tartozik a hatálya alá, számukra a meghosszabbítás azt jelenti, hogy 2020. március 19-e óta immár csaknem három éven keresztül nem szükséges a hitelt törleszteniük, és fel sem mondhatja a bank a hitelszerződésüket. A magyar hitelmoratórium már eleve a leghosszabb és a legnagyvonalúbb volt Európában, a friss intézkedés azonban azt mutatja, hogy a fizetőképességi kockázatokat meglehetősen nagynak látja a kormány a második félévre, emögött pedig elsősorban az infláció, vállalkozások esetében pedig a drasztikus rezsinövekedés állhat. A hitelmoratórium egyébként szintén június 30-ig élt volna.

A teljes cikk itt elérhető.

Szerdán lejárt a kilakoltatási moratórium, ezrek kerülhetnek utcára

Június 15-én, szerdán véget ért a kilakoltatási moratórium, a jogvédő civilek arra számítanak, hogy jelentős kilakoltatási hullám kezdődik, írta meg a HVG.hu.

2020 tavaszán a kormány a koronavírus-járványra hivatkozva veszélyhelyzetet vezetett be. Ennek egyik intézkedése volt a lakóingatlanok árverezésére és kiürítésére vonatkozó moratórium. A csaknem két éve tartó moratórium azonban június 15-én lejárt. Ez azt is jelenti, hogy automatikusan visszatérnek a végrehajtási törvény általános szabályai: árverezni bármikor lehet, kilakoltatni pedig a melegebb hónapokban, április 30. és november 15 között.

A teljes cikk itt olvasható.

Biztonságosabb befektetésnek számíthat a panel, mint az újépítésű lakások

Elsősorban a fiatalok és a nyugdíjasok körében növekszik az igény a panellakásokra, de a befektetők is szívesen választják a lakótelepi ingatlanokat. A felújított épületekben napok alatt kelnek el a lakások és elég magas a lakók fluktuációja is. A drágulás és az újabb lakások problémái miatt egyre kevésbé hangzik pejoratívan a lakótelepi élet, ami a lakhatási válságon is segít valamennyit, írja a HVG.hu.

Nemcsak az alacsony jövedelmű tulajdonosokat és a magánbérlőket, de a közepes jövedelműeket is túlterhelik a lakhatási- és fenntartási költségek az Európai Unióban. Leginkább az egyedülálló szülők, a nagycsaládosok és az első munkahelyükön dolgozó fiatalok jövedelme túl alacsony ahhoz, hogy ki tudják fizetni a piaci bérleti díjakat, ahhoz viszont már túl magas, hogy szociális lakásokra is jogosultak legyenek, ami egy újfajta lakhatási válságot eredményez. Ezen a helyzeten a folyamatosan emelkedő lakásárak sem segítenek, az Otthon Centrum felmérése szerint a panellakások átlagára az év egészére nézve stabil, illetve növekedő volt.

Az átlagár a kedvelt fővárosi kerületekben fajlagosan 10-15 százalékkal nőtt 2021 IV. negyedévében. A legdrágább átlagos négyzetméterár a XI. kerületben átlépte a 700 ezer forintot.

A régi panelek mellett szól, hogy az új építésű lakásokkal sok probléma lehet, ami többnyire csak a beköltözés után derül ki. Ezeket az ingatlanokat nyilván lényegesen több pénzért lehet megvenni, ehhez jönnek még a hirtelen felmerülő, nem várt javítási költségek. Sajnos az újonnan épült ingatlanoknál nagyon gyakran fordulnak elő garanciális problémák, és előfordul, hogy a kivitelezőt vagy az alvállalkozóit is nehéz elérni.

25 millió forintnál olcsóbban Budapesten 100-ból alig 3 lakást kínálnak. A fiatalok és az idősek mellett a befektetők keresik még nagyon a paneleket.

Mivel a kormány által bevezetett kamatstop az újonnan felvett hitelekre nem vonatkozik, egyre többen engedik el a vásárlási terveiket és mennek inkább albérletbe. Az Eurostat adatai szerint 2020-ban a magyar fiatalok átlagosan 27,4 évesen költöztek el otthonról, ami az EU többi országához képest a legkésőbbi időszakba esik. Míg az állami finanszírozásban tanuló hallgatóknak van lehetőségük kollégiumban lakni, az önköltséges rendszerben lévő diákoknak marad a mamahotel és az albérlet. Az ingatlan.com adatai szerint áprilisban Budapesten 170 ezer forint volt az átlagos bérleti díj, 40 ezer forinttal több, mint tavaly ilyenkor. A legdrágább városrész továbbra is a pesti Belváros, 250 ezer forintos átlagárral, de Budán az I., a II. és a XII. kerületben is 200 ezer forint fölötti az albérletek árának átlaga.

Aki mégis a vásárlás mellett döntene, egy panellakásnál is 30 millió fölötti összegeket tehet le az asztalra, mert az árak 30 és 50 millió forint között mozognak a fővárosban a netes hirdetések alapján, így szinte lehetetlenné vált hitel nélkül ingatlant venni. Bár a lakásvásárláshoz fel lehet venni csokot, zöld hitelt vagy babaváró hitelt, sokan még a tanulmányaikhoz felvett diákhitelt is törlesztik. Mindeközben a kezdő fizetések még akkor is rosszak, ha nem gyakornoki helyen dolgozik valaki, de bekerülni is nehéz, mert a munkáltatók a kezdőktől is elvárják a területen szerzett tapasztalatot. Az szja-mentesség segít valamennyit a fiatalok fizetésén, de a munkáltatók csökkenthetik a fizetésüket, hogy továbbra is az szja-mentesség előtti nettójukat kapják.

Az időseknek kényelmes, mivel a tömegközlekedés szempontjából általában jó helyen vannak, a bevásárlási lehetőség és az orvosi szolgáltatás közel van, illetve havat sem kell söpörni és a szemetet is elviszik. Ezen felül sok ember ilyen lakásokban nőtt fel, így az emlékeik is ezekhez az épületekhez kötik őket. Az emberek itt kezdik az életüket, aztán egy-két gyerek után átköltöznek nagyobb lakásba a 46 négyzetméteresekből.

Az sem mellékes persze, hogy aránylag kis rezsijű lakásokról beszélhetünk, jó elosztással, így a fenntartásuk kedvező. Egy 46-50 négyzetméter közötti lakásnak 8500 és 10 500 forint között van a közös költsége, a 70 négyzetméteres lakásoknál pedig körülbelül 14 000 forint. Az egyéb rezsivel együtt átlagosan 30 és 40 ezer forint között mozog a havi költség. Ha jó a közös képviselet és megfelelően üzemeltetik, gazdálkodnak és karbantartják az épületet, még tovább lehet csökkenteni a költségeket és ezek a lakások 10-20 év múlva is tartják majd az értéküket.

Minden pozitívumuk ellenére, mivel 40-50 éves épületekről beszélünk, az energetikai és a gépészeti felújítások elkerülhetetlenek. A régi paneleknél az első felújítandó elem a felvonó szokott lenni és csak ezután jön az elektromos hálózat, a szigetelés és egyéb – a közösség döntése alapján - megvalósítandó felújítások. Ezeknél az épületeknél a szellőztetés is különösen fontos, aminek akkor van jelentősége, ha a lakók önállóan kicserélik az ajtókat és az ablakokat, de nem tesznek bele szellőzőnyílásokat. Ez okozhat problémát az adott lakás szellőzésében és könnyen penészedéshez vezethet.

A teljes cikket itt lehet megtalálni.

A gyermekeseknek alig csökkent a lakásvásárló kedvük

Némileg csökkent az egy éven belül lakásvásárlást tervező magyarok száma a tavalyihoz képest, miközben a kisgyerekes háztartások vásárlási kedve szinte alig esett vissza. Gyermekteleneknél öt százalékot esett a vásárlást fontolgatók aránya az ingatlan.com és a Reacty Digital felmérése szerint, írta meg a Forbes.hu.

- A magyarok 12 százaléka venne egy éven belül lakóingatlant, szemben a tavalyi 16 százalékos aránnyal.

- A gyereket nevelők körében minimális csökkenés, gyakorlatilag stagnálás látható. 18 százalékuk kalkulál egy éven belül lakásvásárlással, míg egy évvel korábban ez 19 százalékukra volt igaz.

- A nem gyerekesek körében 15 százalékról 10 százalékra esett vissza a lakásvásárlási kedv.

- A befektetési céllal lakásvásárlással számolók aránya nőtt: az egy évvel korábbi 13 százalékról 17 százalékra. Ebben szerepet játszik az albérletárak lendületes növekedése, valamint az is, hogy sokan a bizonytalanabb gazdasági környezetben biztos menedékként tekintenek az ingatlanokra.

Egyértelműen látszik az óvatosság a felmérés eredményeiből. A korábbinál, azaz a járvány előtti stabil gazdasági kilátásokkal szemben most változékonyabb környezetre, áremelkedésre számítanak sokan, ezért egyelőre inkább kivárnak.

Az infláció emelkedése miatt kamatemelési ciklusba kezdett a Magyar Nemzeti Bank, így a lakáshitelek is drágulnak. Már az év elején számítani lehetett arra, hogy éppen ezért a kedvezményes kamatozású, támogatott lakáshitelek szerepe felértékelődik. Ezzel is magyarázható, hogy a gyermekesek körében a lakásvásárlási kedv alig változott.

Amellett, hogy a költözési kedv csökkent és a lakóingatlanok ára emelkedik, a lakáskiadással elérhető hozam mérséklődött. Mégis a lakásvásárlással kalkulálók majdnem ötöde befektetésben, azaz lakáskiadásban gondolkodik.

Ez a növekedés köszönhető egyrészt annak, hogy az elmúlt hónapokban lendületesen emelkedtek a bérleti díjak a kínálati piacon, másrészt annak, hogy sokan biztonságos befektetési menedéknek tartják az ingatlant, bizonytalan gazdasági időszakban.

A teljes cikk itt olvasható.

Hol és mennyivel emelkedtek egy év alatt a lakásárak?

2021-ben országosan egyharmados forgalomnövekedés mellett 12,5%-os árnövekedést mért az OTP Jelzálogbank legújabb Lakóingatlan Értéktérképe a hazai lakáspiacon. Az egyre mélyülő kockázatok mellé az orosz-ukrán háborúval egy újabb válsághatás adódott, melyek ez elemzés szerint idén már forgalomcsökkenést hozhatnak, de a reálár-szint 2022-ben összességében még nőhet. A Portfolio.hu megnézte, hol volt a legnagyobb áremelkedés és hol történt árcsökkenés a tavalyi évben a lakáspiacon.

2021-ben, egy év alatt, az országos elméleti, tiszta lakóingatlan árszínvonal nominál értéken hozzávetőleg 12,5%-kal – azaz a megelőző évi kisebb megtorpanás után ismét kétszámjegyű mértékben – nőtt. A nominális árszint így országosan már több mint 2,3-szeresen (Budapesten 2,5-szeresen) meghaladja a 2008-as korábbi csúcsévét, illetve nagyjából 2,8-szeresen (a fővárosban több mint háromszorosan) az ármélypontot jelentő 2013-as évét. Reálértéken országosan négy éve kerültünk a 2008-as szint fölé, Budapesten viszont ez már 2016-ban bekövetkezett.

A fővárosi kerületek árváltozás rangsorára pillantva látszik, hogy tavaly is több olcsóbb, illetve peremi kerület drágult átlagnál nagyobb ütemben; 20%-kal a XXIII. kerület áll az élen, immár második éve. 15% felett még a XVI., illetve attól hajszállal lemaradva a IX. kerületek vannak. Továbbra is a lista hátsó harmadában, de a megelőző évinél magasabb, 6% alatti árnövekedési mutatóval állnak ugyanakkor a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek, az V., VII. és VI. Ez utóbbi a lista utolsó helyén található, alig 1%-kal.

Öt kerület (XIV., X., IV., XX. és VI.) kivételével gyorsult tavaly az áremelkedés üteme a 2020-as mutatóhoz képest, csökkenő árú városrész ugyanakkor nem volt (szemben 2020-szal, amikor az V. kerületben tizedszázalékos visszaesést láttunk). A hagyományosan nagy újlakás-forgalmat elkönyvelő kerületek (IX., XIII., XI. és XIV.) az árváltozási rangsor különböző részein – elején, közepén, illetve utolsó harmadában – kaptak helyet, ami egyrészt jelzi, hogy ezres nagyságrendű forgalom mellett az új projektek lakásai kevésbé befolyásolják az összesített árszintet, másrészt arra is utal, hogy általános, a használt szegmenst is erősen érintő drágulás zajlott tavaly.

A budapesti irányítószám-szintű árváltozást az alábbi térképen ábrázolja az elemzés. A 161 irányítószám-körzetből 28-ban legalább 15%-kal nőttek az árak 2020-hoz képest tavaly (sötétzöld színezés). Ezek részben peremi kerületek relatíve olcsóbb körzetei (XVII., XVIII., XXIII. kerületekben), illetve több olyan terület is van, ahol néhány nagy volumenű – vagy akár sok kisebb – lakásprojekt értékesítése zajlott, illetve zajlik jelenleg is, például a III., IX., XI., XIII., vagy akár a XVII. kerületben. Irányítószám-körzet szinten ezek áremelő hatása már könnyen megmutatkozhat. Az elemzéshez megfelelő számú tranzakciót felmutatni tudó, és nagy volumenű lakásépítések statisztikákat megzavaró hatásától mentes irányítószám-körzetek közül a 1174-esben (Rákoshegy) nőtt legjobban, 31%-kal az átlagár.

Forrás: OTP Jelzálogbank

Csökkenő átlagárú irányítószám-körzet mindössze 9 volt tavaly a fővárosban (piros színezés),ugyanakkor ebből nyolc esetben 5% alatt maradt a visszaesés, és csak a 1205-ös körzet (Pesterzsébet egy része) könyvelhetett el 13%-os csökkenést.

A teljes cikk itt található.